Nuovo Corviale (Serpentone) con dotazioni originarie standardizzate di taglia industriale
Il Nuovo Corviale e un complesso edilizio unico per dimensioni e tipologia in Italia. Mille e duecento appartamenti distribuiti su nove piani fuori terra in un edificio lineare di un chilometro di lunghezza con larghezza di trentacinque metri.
Quarantanni dopo l'inaugurazione (1982) le dotazioni originarie sono al fine vita utile e richiedono interventi sistematici di rifacimento. La gestione del complesso da parte di ATER Roma e impegnativa per la taglia, con assemblee condominiali separate per ciascun corpo-scala (cinque corpi-scala principali del Serpentone). I tempi di delibera per gli interventi maggiori sono significativamente piu lunghi rispetto alle palazzine tradizionali.
Per i corpi-scala del Serpentone le delibere condominiali sono particolarmente complesse per la taglia (duecento-duecentocinquanta famiglie per corpo-scala): convocazione delle assemblee in piu turni o in spazi adeguati del complesso, eventualmente mediazione culturale per i nuclei multietnici di seconda generazione, comunicazione preparatoria con materiale tradotto in piu lingue. I tempi di delibera sono di tre-cinque tornate assembleari rispetto alle uno-due di palazzine standard, con anticipo di pianificazione di sei-dodici mesi rispetto all'inizio cantiere.
Per i rifacimenti delle colonne montanti del Nuovo Corviale lavoro in coordinamento con ATER Roma quando si tratta di parti comuni dell'ente, con l'amministratore condominiale quando si tratta delle parti riscattate dai privati. La complessita gestionale impone pianificazione anticipata di sei-dodici mesi.
Le opzioni di rateizzazione tramite convenzioni condominiali con istituti di credito specializzati sono essenziali per gli interventi maggiori, considerando la composizione sociale delle famiglie del complesso (in larga parte pensionate o monoreddito).
Rifacimento di colonne montanti del Serpentone con multistrato Pex-Al-Pex
Per le colonne montanti corrose del Nuovo Corviale procedo con sostituzione progressiva una colonna alla volta con multistrato Pex-Al-Pex di buon livello qualita-prezzo.
Sostituzione di autoclavi centralizzate di grossa taglia con modelli a inverter multipompa
Per le autoclavi centralizzate di grossa taglia del Nuovo Corviale propongo sostituzione con gruppi di pressurizzazione multipompa a inverter (configurazione duplex o triplex con due-tre pompe in parallelo, gestione automatica della rotazione per usura uniforme, ridondanza in caso di guasto). Costo medio per gruppo industriale: quindicimila-trentamila euro IVA inclusa, ripartibili sui millesimi del corpo-scala interessato.
Coordinamento con ATER Roma per parti comuni dell'ente non riscattate
Per le parti comuni del Nuovo Corviale ancora di proprieta di ATER Roma (in genere le colonne montanti principali, gli scarichi condominiali, le autoclavi centralizzate) coordino direttamente con gli uffici tecnici dell'ente per la pianificazione degli interventi. I tempi di delibera ATER sono di sei-dodici mesi dalla protocollazione del progetto.
Palazzine ATER tradizionali anni Settanta-Novanta con rifacimenti pianificati
Le palazzine ATER tradizionali di Corviale costruite tra il 1975 e il 1990 lungo Via Poggio Verde, Via dei Sandolini, Via di Bravetta sud rappresentano l'edilizia abitativa piu convenzionale del quartiere oltre al Serpentone.
Gli impianti idrici originari sono in ferro zincato per le colonne montanti, rame ricotto per le linee acqua calda con scaldabagni autonomi a gas, ghisa nera per gli scarichi. Trent'anni-quarant'anni dopo i materiali sono al fine vita utile.
Per i rifacimenti delle palazzine ATER tradizionali di Corviale lavoro con l'amministratore di condominio. Le famiglie sono in larga parte pensionate o monoreddito con sensibilita al costo elevata.
I tempi di delibera condominiale sono di tre-quattro tornate assembleari. La trasparenza preventiva facilita il consenso dei condomini.
Rifacimento progressivo di colonne in ferro zincato corrose
Per le colonne montanti corrose delle palazzine ATER di Corviale procedo con sostituzione progressiva con multistrato Pex-Al-Pex. Costo medio per colonna di cinque-sette piani con dieci-diciotto utenze: settemilacinquecento-undicimila euro IVA inclusa.
Sostituzione di autoclavi tradizionali con modelli inverter
Per le autoclavi condominiali tradizionali al fine vita propongo sostituzione con modelli a velocita variabile inverter. Costo medio: cinquemila-novemila euro IVA inclusa, con riduzione del consumo elettrico del cinquanta-sessanta per cento.
Sostituzione scaldabagni autonomi con caldaie a condensazione Ecobonus
Per gli appartamenti ATER di Corviale con scaldabagni a gas al fine vita propongo sostituzione con caldaie a condensazione di buon livello (Vaillant, Riello, Beretta). Costo medio: milleottocento-duemiladuecento euro IVA inclusa, parzialmente recuperabili con Ecobonus 65%.
Aree agricole limitrofe con casali rurali e sistemi misti acquedotto-pozzo
Le aree agricole limitrofe a Corviale (lungo Via di Bravetta verso la Tenuta del Casaletto, Via di Affogalasino, eventuali traverse interne verso la campagna romana) conservano carattere semi-rurale con casali rurali storici, poderi agricoli, eventualmente piccoli vivai e allevamenti di hobby.
I casali rurali della zona hanno sistemi idrici misti acquedotto-pozzo: l'acqua di Acea Ato 2 spa serve i punti di consumo potabile, l'acqua di pozzo serve l'irrigazione dei poderi. I sistemi di smaltimento sono autonomi con fosse Imhoff o impianti biologici moderni dove la fognatura comunale non e arrivata.
Per i clienti dei casali offro pacchetto annuale di manutenzione preventiva integrato che include visite semestrali, manutenzione annuale della fossa Imhoff con autospurgo certificato, eventuale manutenzione dell'impianto di irrigazione dei poderi.
Per i casali con eventuale attivita agrituristica propongo dotazioni adeguate alle esigenze ricettive: autoclavi di pressurizzazione di buona potenza, scaldabagni di accumulo da cinquecento-mille litri, eventuale integrazione con pannelli solari termici.
Manutenzione annuale di fosse Imhoff con autospurgo certificato
Per i casali rurali limitrofi a Corviale con fosse Imhoff eseguo manutenzione annuale obbligatoria con autospurgo certificato. Costo medio: trecento-cinquecento euro IVA inclusa per fossa familiare standard, comprensivo del certificato di smaltimento secondo D.Lgs 152/2006.
Sistemi di irrigazione dei poderi con centralina automatica
Per i poderi agricoli dei casali installo sistemi di irrigazione con tubazioni interrate in PEAD, irrigatori pop-up, irrigazione a goccia, centralina di gestione automatica con sensore di pioggia. Costo medio: tremila-seimila euro IVA inclusa per impianto di mille-tremila metri quadri.
Dotazioni ricettive per casali con eventuale attivita agrituristica
Per i casali con eventuale attivita agrituristica propongo autoclave di pressurizzazione, scaldabagno di accumulo da cinquecento-mille litri, integrazione con pannelli solari termici, conformita HACCP per la cucina di servizio. Costo medio adeguamenti completi: ventimila-quarantamila euro IVA inclusa.
Coordinamento con ATER Roma per parti comuni del Serpentone e pianificazione di lungo periodo
La gestione del Nuovo Corviale e particolarmente complessa per la coesistenza di proprieta privata (appartamenti riscattati dai privati) e proprieta pubblica (parti comuni di ATER Roma). Le decisioni sui rifacimenti delle parti comuni richiedono coordinamento fra il condominio costituito dai proprietari privati e gli uffici tecnici di ATER Roma.
Per gli interventi che coinvolgono parti comuni dell'ente lavoro direttamente con gli uffici tecnici di ATER Roma in coordinamento con l'amministratore condominiale. La pianificazione anticipata di sei-dodici mesi e essenziale per allineare i budget di ATER e del condominio.
Per gli interventi straordinari pianificati a medio-lungo termine (cinque-dieci anni) presento all'amministratore e a ATER Roma cronoprogrammi di esecuzione con stima del budget annuale necessario suddiviso per anno. La pianificazione anticipata permette agli enti di accantonare le risorse economiche progressivamente.
Per i progetti di recupero del Nuovo Corviale che si sono susseguiti negli anni (eventuali ristrutturazioni promosse da bandi pubblici regionali, eventuali progetti di partecipazione abitativa) seguo gli interventi tecnici idraulici come parte degli interventi complessivi di riqualificazione.
Coordinamento con uffici tecnici ATER Roma per parti comuni dell'ente
Per le parti comuni del Nuovo Corviale ancora di proprieta di ATER Roma coordino direttamente con gli uffici tecnici dell'ente per pianificazione e esecuzione degli interventi. I tempi di delibera ATER sono di sei-dodici mesi dalla protocollazione del progetto. La documentazione tecnica include relazione, planimetria, dimensionamento, certificato di conformita DM 37/08.
Cronoprogrammi di esecuzione per interventi straordinari pluriennali
Per gli interventi straordinari pianificati a medio-lungo termine del Nuovo Corviale presento all'amministratore e a ATER cronoprogrammi pluriennali con stima del budget annuale necessario. La pianificazione anticipata permette di evitare picchi di spesa e di accantonare le risorse progressivamente sia da ATER sia dai condomini privati.
Partecipazione a progetti di recupero pubblici con interventi idraulici dedicati
Per i progetti di recupero del Nuovo Corviale promossi da bandi pubblici regionali o da progetti di partecipazione abitativa offro consulenza tecnica per gli interventi idraulici dedicati. La partecipazione a questi progetti permette di accedere a finanziamenti pubblici specifici e di riqualificare le dotazioni del complesso.
Servizio di prossimita per famiglie del Serpentone e palazzine ATER limitrofe
Per le famiglie del Nuovo Corviale e delle palazzine ATER limitrofe offro servizio di prossimita con tariffe agevolate per i clienti con contratto annuale di manutenzione preventiva.
Le emergenze tipiche nelle famiglie del complesso includono: scaldabagno a gas che non si accende, sifone della cucina o del bagno intasato, perdita d'acqua dal sifone del WC, problemi di pressione idrica per la posizione ai piani alti del Serpentone.
Per le emergenze in fascia notturna o festiva la disponibilita e ventiquattr'ore su ventiquattro con risposta entro due-tre ore.
Per i clienti con difficolta economiche temporanee offro flessibilita nei pagamenti con rateizzazione interna senza interessi per piccoli importi, pagamento differito a fine mese, eventuale coordinamento con servizi sociali del Municipio XI.
Tariffe agevolate per famiglie del Serpentone con contratto annuale
Per le famiglie del Nuovo Corviale con contratto annuale di manutenzione preventiva offro tariffe agevolate: intervento di pronto intervento ordinario sessanta-centoventi euro IVA inclusa, sostituzione di guarnizioni dieci-venticinque euro, pulizia di sifone intasato cinquanta-ottanta euro.
Servizio per piani alti con pressione idrica ridotta
Per gli appartamenti dei piani alti del Nuovo Corviale (ottavo-nono piano) con problemi di pressione idrica installo pompette di pressione singole sotto il lavello della cucina. Costo totale: trecento-cinquecento euro IVA inclusa. Non richiede autorizzazione condominiale perche e installata all'interno dell'appartamento privato.
Coordinamento con servizi sociali del Municipio XI per situazioni di emergenza
Per le famiglie del Nuovo Corviale in situazioni di emergenza sociale (anziani soli con perdita d'acqua, famiglie numerose con scaldabagno fuori uso in inverno) coordino con i servizi sociali del Municipio XI per attivare eventuali contributi pubblici per le riparazioni urgenti.