Palazzine ATER anni Cinquanta-Settanta lungo Via Tor de' Schiavi con rifacimenti pianificati
Le palazzine ATER di Gordiani costruite tra il 1955 e il 1973 lungo Via dei Gordiani, Via Tor de' Schiavi, Largo Preneste, Via Acco Hilara sono il nucleo principale dell'edilizia popolare del quartiere.
Gli impianti idrici originari sono in materiali standard dell'edilizia popolare anni Cinquanta-Settanta: distribuzione di acqua fredda in ferro zincato con colonne montanti nei vani scala, distribuzione di acqua calda in rame ricotto, scarichi principali in ghisa nera. Cinquant'anni-settant'anni dopo la consegna i materiali sono al termine della loro vita utile.
Per i rifacimenti delle colonne montanti dei complessi ATER di Gordiani lavoro con l'amministratore di condominio. Le famiglie del quartiere sono spesso pensionate o monoreddito e la sensibilita al costo dell'intervento e elevata. Le opzioni di rateizzazione tramite convenzioni con istituti di credito specializzati sono parte integrante del preventivo.
I tempi di delibera condominiale sono di tre-quattro tornate assembleari. Le famiglie chiedono tempo per verificare le opzioni di finanziamento, l'amministratore deve gestire mediazioni fra le diverse sensibilita dei condomini e talvolta tra eventuali barriere linguistiche dei nuclei di seconda generazione.
Rifacimento progressivo di colonne in ferro zincato corrose con multistrato moderno
Per il rifacimento delle colonne montanti corrose dei complessi ATER di Gordiani procedo con sostituzione progressiva una colonna alla volta con multistrato Pex-Al-Pex di buon livello qualita-prezzo, raccordi pressati alle derivazioni di piano, valvole di intercettazione condominiali a ogni livello. Costo medio per colonna di cinque-sette piani con dieci-diciotto utenze: settemilacinquecento-undicimila euro IVA inclusa.
Pulizia idrodinamica preventiva di colonne scarico cucina con accumulo cinquantennale
Per le colonne scarico cucina dei complessi ATER di Gordiani con accumulo cinquantennale di residui propongo pulizia idrodinamica preventiva annuale con autopulitrice professionale a duecento bar. L'operazione si esegue dal pozzetto di ispezione del piano terra. Costo medio per colonna: trecentocinquanta-cinquecento euro IVA inclusa.
Convenzioni di rateizzazione condominiale per famiglie ATER con difficolta economiche
Per gli interventi maggiori sui complessi ATER di Gordiani collaboro con l'amministratore per attivare convenzioni di rateizzazione con istituti di credito specializzati in finanziamenti condominiali.
Interferenze archeologiche con il Parco di Villa Gordiani e attenzione agli scavi profondi
Il Parco di Villa Gordiani e un parco archeologico romano di estensione significativa che conserva i resti delle terme imperiali della famiglia gentilizia dei Gordiani (terzo secolo dopo Cristo), con strutture monumentali in laterizio e marmo, mosaici originali, eventuali cisterne romane sopravvissute. Il parco e una delle aree archeologiche piu importanti di Roma Est documentate dalla Sovrintendenza Speciale di Roma.
La presenza estesa di reperti archeologici nel sottosuolo del Parco di Villa Gordiani e delle aree limitrofe pone attenzione specifica agli scavi profondi nei lotti privati del quartiere di Gordiani, particolarmente per le palazzine piu vicine al perimetro del parco (Via dei Gordiani lato parco, Via Tor de' Schiavi lato parco, Via Acco Hilara).
Per gli scavi profondi nei lotti privati di Gordiani vicini al Parco di Villa Gordiani la procedura corretta che propongo e: consultazione preventiva delle planimetrie archeologiche del Comune di Roma Capitale presso lo sportello tecnico del Municipio V per identificare le zone vincolate dalla Sovrintendenza Archeologica, eventuale sopralluogo preliminare con archeologo di fiducia per la verifica preventiva dell'area di scavo (costo trecento-cinquecento euro IVA inclusa), pianificazione del tracciato a distanza di sicurezza dalle zone segnalate come potenzialmente sensibili.
In caso di ritrovamento accidentale di reperti durante gli scavi la procedura prevede: sospensione immediata dello scavo con messa in sicurezza dell'area, comunicazione alla Soprintendenza Speciale di Roma entro le ventiquattro ore con protocollo PEC, attesa del sopralluogo archeologico (tempi di risposta in zona di norma cinque-quindici giorni lavorativi), produzione della relazione preliminare a cura dell'archeologo di fiducia, valutazione del progetto con eventuali modifiche di tracciato per conservare i resti in situ.
Consultazione planimetrie archeologiche per lotti vicini al Parco di Villa Gordiani
Per gli scavi profondi nei lotti privati di Gordiani vicini al Parco di Villa Gordiani consulto le planimetrie archeologiche del Comune di Roma Capitale presso lo sportello tecnico del Municipio V per identificare le zone vincolate dalla Sovrintendenza Archeologica. Le planimetrie indicano la profondita di rinvenimento dei reperti documentati, le aree con vincoli paesaggistici, eventualmente le zone interdette ad attivita di scavo profondo. La consultazione e gratuita.
Sopralluogo preliminare con archeologo per scavi sensibili nelle aree limitrofe al parco
Per gli scavi piu sensibili nei lotti privati di Gordiani limitrofi al Parco di Villa Gordiani propongo sopralluogo preliminare con archeologo di fiducia per verifica preventiva dell'area di scavo.
Procedura di emergenza per sospensione dei lavori in caso di ritrovamenti archeologici
In caso di ritrovamento di reperti archeologici durante gli scavi di Gordiani seguo la procedura di emergenza: sospensione immediata dello scavo, comunicazione alla Soprintendenza Speciale di Roma entro le ventiquattro ore con protocollo PEC, attesa del sopralluogo archeologico, produzione della relazione preliminare. La rimodulazione del tracciato impiantistico per conservare i resti in situ e gestita in tempo reale con il cliente.
Sostituzione scaldabagni autonomi al fine vita con caldaie a condensazione qualificate Ecobonus
Gli scaldabagni autonomi a gas degli appartamenti ATER di Gordiani sono in larga parte del periodo Settanta-Ottanta o sostituiti una sola volta dalle famiglie negli anni Novanta-Duemila. Si tratta di modelli tradizionali a camera aperta o stagna semplice con rendimento di novanta-novantadue per cento sul potere calorifero inferiore del metano.
Per gli appartamenti di Gordiani con scaldabagni a fine vita i sintomi diagnostici tipici negli ultimi anni di servizio sono: accenditore piezoelettrico che richiede ripetuti tentativi prima dell'innesco del bruciatore, sonda termica che attiva i blocchi di sicurezza per false letture, scambiatore di calore con strato di calcare che riduce il rendimento del venti-trenta per cento rispetto al nominale, eventuali tracce di odore di gas in prossimita delle giunzioni dei raccordi che richiedono intervento immediato per ragioni di sicurezza.
Per gli appartamenti di Gordiani la nuova caldaia a condensazione qualificata Ecobonus offre un salto tecnologico significativo rispetto allo scaldabagno a camera aperta storico: rendimento sul potere calorifero inferiore del metano del centocinque-centootto per cento grazie al recupero del calore latente di condensazione dei fumi, modulazione fine della potenza dal venti al cento per cento per adeguarsi al fabbisogno reale dell'appartamento (anziche cicli on-off rigidi delle generazioni precedenti), classe energetica A in etichetta, vita utile attesa di quindici-vent'anni con manutenzione preventiva annuale obbligatoria di legge.
Per gli appartamenti ATER di Gordiani la sostituzione e qualificata per la detrazione Ecobonus al sessantacinque per cento in dieci rate annuali. La pratica fiscale (certificato di conformita energetica, attestato di prestazione energetica APE, dichiarazione di conformita DM 37/08) viene curata in collaborazione con il geometra di fiducia.
Sostituzione di scaldabagni autonomi con modelli stagni a condensazione di buon livello
Per gli appartamenti ATER di Gordiani con scaldabagni a gas autonomi al fine vita propongo sostituzione con modelli stagni a condensazione di buon livello qualita-prezzo. I nuovi modelli hanno rendimento del centocinque-centootto per cento, modulazione della potenza dal venti al cento per cento, classe energetica A. Costo medio: milleottocento-duemiladuecento euro IVA inclusa, parzialmente recuperabili con Ecobonus 65% in dieci rate annuali.
Adeguamento di canna fumaria collettiva per caldaie stagne a condensazione
Per la sostituzione di scaldabagni autonomi a camera aperta con caldaie stagne adeguo la canalizzazione fumi alla nuova tipologia. Se l'edificio ha canna fumaria collettiva ramificata (CCR) tipica degli edifici anni Cinquanta-Sessanta procedo con separazione del nuovo apparecchio dalla CCR e installazione di canalizzazione coassiale individuale a sbocco a tetto.
Pratica Ecobonus 65% con certificato di conformita energetica per gli interventi qualificati
Per la pratica Ecobonus 65 per cento applicata alle sostituzioni caldaia di Gordiani gestisco il fascicolo fiscale del cliente con: dichiarazione di conformita energetica firmata dal produttore della nuova caldaia, attestato APE aggiornato al post-intervento da certificatore abilitato di mia fiducia (costo della redazione cento-centocinquanta euro), dichiarazione DM 37/08 della mia ditta installatrice, asseverazione di rispetto dei requisiti tecnici minimi della normativa Ecobonus, iscrizione al portale ENEA entro novanta giorni dalla fine dei lavori. Il costo della gestione documentale e ricompreso nel preventivo dell'intervento principale.
Complessi cooperativi anni Ottanta-Novanta con dotazioni di transizione in manutenzione
I complessi cooperativi di Gordiani costruiti tra il 1985 e il 2000 nelle aree disponibili (Via dei Gordiani numeri civici nuovi, Via Tor de' Schiavi lato cooperative, Largo Preneste lato cooperativo) sono generazione di transizione tra l'edilizia ATER tradizionale e l'edilizia moderna dei Duemiladieci.
Le dotazioni idriche dei complessi cooperativi di Gordiani sono di livello superiore rispetto all'edilizia ATER tradizionale: distribuzioni di acqua fredda in rame ricotto di buon spessore, distribuzioni di acqua calda in rame stagnato, scarichi in PVC a pareti spesse di prima generazione, autoclavi condominiali ad avviamento a soglia o eventualmente inverter di prima generazione per i complessi piu recenti.
Trent'anni-quarant'anni dopo la costruzione gli impianti di transizione dei complessi cooperativi presentano problematiche specifiche: rame stagnato delle linee di acqua calda con incrostazioni progressive di calcare di Acea, scarichi in PVC con giunzioni invecchiate, autoclavi tradizionali al fine vita meccanica.
Per i rifacimenti delle parti comuni dei complessi cooperativi di Gordiani lavoro con l'amministratore di condominio. I tempi di delibera sono in genere brevi (una-due tornate) grazie alla cultura amministrativa dei condomini di ceto medio-popolare consolidati.
Sostituzione di autoclavi tradizionali con modelli inverter per riduzione consumi
Per le autoclavi condominiali dei complessi cooperativi di Gordiani al fine vita propongo sostituzione con modelli a velocita variabile inverter di marca italiana. Il consumo elettrico annuale del nuovo modello e ridotto del cinquanta-sessanta per cento. Costo medio: quattromila-settemila euro IVA inclusa.
Verifica della tenuta degli scarichi in PVC con ispezione telecamera periodica
Per gli scarichi in PVC a pareti spesse dei complessi cooperativi di Gordiani di trent'anni propongo verifica annuale con ispezione telecamera nelle colonne principali. Eventuali punti di cedimento vengono individuati e riparati con resine epossidiche bicomponente o sostituzione del tratto specifico.
Rifacimento progressivo delle linee acqua calda con multistrato moderno
Per gli appartamenti dei complessi cooperativi di Gordiani con linee acqua calda in rame stagnato che presentano riduzioni di portata progressiva propongo rifacimento delle linee con multistrato Pex-Al-Pex moderno bagno per bagno. Costo medio per bagno completo: cinquecento-mille euro IVA inclusa.
Servizio di prossimita per famiglie ATER con tariffe agevolate per contratti annuali
Per le famiglie ATER di Gordiani con sensibilita al costo dell'intervento elevata offro un servizio di prossimita con tariffe agevolate per i clienti con contratto annuale di manutenzione preventiva. Il contratto annuale offre disponibilita prioritaria nelle fasce orarie diurne sette-ventuno, intervento entro novanta-centoventi minuti dalla chiamata, intervento gratuito di prima diagnostica, sconto del quindici per cento sui materiali utilizzati.
Le emergenze tipiche nelle famiglie ATER di Gordiani includono: scaldabagno a gas che non si accende, sifone della cucina o del bagno intasato, perdita d'acqua dal sifone del WC o dal rubinetto del bagno, rottura della cassetta dello sciacquone, eventuale perdita d'acqua dietro le piastrelle del bagno.
Per le emergenze in fascia notturna o festiva la disponibilita e ventiquattr'ore su ventiquattro con risposta entro due-tre ore. La continuita di servizio per la clientela storica del quartiere e una delle ragioni del passaparola positivo nel rione.
Per i clienti ATER con difficolta economiche temporanee offro flessibilita nei pagamenti con possibilita di rateizzazione interna senza interessi per piccoli importi, pagamento differito a fine mese, eventuale coordinamento con servizi sociali del Municipio V.
Tariffe agevolate per famiglie ATER con contratto annuale di manutenzione preventiva
Per le famiglie ATER di Gordiani con contratto annuale di manutenzione preventiva offro tariffe agevolate: intervento di pronto intervento ordinario sessanta-centoventi euro IVA inclusa (anziche ottanta-centocinquanta euro tariffa standard), sostituzione di guarnizioni e cartucce di rubinetti dieci-venticinque euro, pulizia di sifone intasato cinquanta-ottanta euro, intervento di emergenza per perdite d'acqua novanta-centocinquanta euro.
Flessibilita nei pagamenti per clienti ATER con difficolta economiche temporanee
Per i clienti ATER di Gordiani con difficolta economiche temporanee offro flessibilita nei pagamenti: rateizzazione interna senza interessi per piccoli importi (fino a cinquecento euro), pagamento differito a fine mese per i clienti con contratto annuale di manutenzione, coordinamento con servizi sociali del Municipio V.
Coordinamento con servizi sociali del Municipio V per situazioni di emergenza sociale
Per le famiglie ATER di Gordiani in situazioni di emergenza sociale (anziani soli con perdita d'acqua, famiglie numerose con scaldabagno fuori uso in inverno, perdite d'acqua importanti che minacciano la sicurezza dell'abitazione) coordino con i servizi sociali del Municipio V per attivare eventuali contributi pubblici per le riparazioni urgenti.